上一篇文章人生課題大哉問,買房還是租房好之實用攻略迴響熱烈,接著來討論第一次購屋時,第一件最重要的事,如何找尋一個合適的好房貸?房貸功課在看屋時,需要先持續研究,房貸利率跟各家銀行商品不定期會有更新,每一季要稍作功課,買到好屋後,才不會手忙腳亂


房貸商品有哪些條件是要考慮的呢?

  • 利息計算方式
一般來說,房貸有本息平均攤還跟本金平均攤還方式,計算的基礎不一樣,月付金也有所差異;可使用591上提供的房貸試算工具,本金平均攤還方式,期初月付金會比較高,但隨著本金逐漸攤還,利息每期降低,月付金跟著逐期下降,而本息平均攤還制每期月付金則是固定的。

過往房屋購入後,通常至房貸繳清後才有考慮出售,故本金平均攤還制度整體利息支付較少,曾有一度頗受青睞,隨著世代變動,現行大多數消費者多配合辦理金融機構提供之本息平均攤還法之房貸。
上圖於591網站上以30年期計算房貸800萬

  • 房貸期數
使用年限越長的房貸,因月付金低,資金彈性度是最高,多出的資金可做於穩定投資或是強迫儲蓄,固定時間如每季或是每年,提前還清一部分的本金,讓房貸更有機會於原本期數內還清。但若未能妥善利用資金,到頭來反而容易給付過高的利息費用給銀行,建議視個人自律性出發考量。

可以給自己一個目標是借30年房貸,但20年內繳清,40年期真的太長,需要更高的自律性,不然人老珠黃還要揹房貸就很辛苦囉!

  • 綁約期
金融機構提供的房貸商品,如有超值優惠(比同業厲害很多),通常就一定會有綁約期,這很容易猜想,銀行畢竟還是要有盈利,若提供優惠給您,又留不住您,豈不可惜呢!

房貸商品多數是綁約1~3年,不能提前還清或是大額還款,這需特別留意,另外罰則的計算方式有的是按照房貸總額的比例(例如總額之1%;1000萬就是罰10萬喔),或是一定費用,此點記得先行了解各家銀行提供之商品是否有綁約之條件(也有銀行是不綁約的)。

  • 寬限期
寬限期指的是房貸申請後的1~3年內提供只繳房貸利息,讓購屋後的屋主,能有多點餘裕;簡單先計算一下,如果是揹800萬房貸,房貸利率是1.7%時,辦理30年房貸配合3年寬限期,採本息平均攤還制,前3年的寬限期,每個月的月付金是11,333,等3年期滿,每個月的月付金會變成30,837元,足足是近3倍。

試想一下,購屋後3年有沒有機會是結婚或是生子,或是有其他大額支出的可能;輕鬆一時,過了寬限期是否會吃不消?各有其優缺點,一樣是考慮人的自律性喔!

  • 首購優惠
首購優惠主要提供給借款人或配偶子女名下無自有住宅者,第一次購屋的族群,可參考青年安心成家貸款官方說明,放款銀行為官股銀行如臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行及臺灣中小企業銀行;貸款的利率會便宜許多,貸款總額上限是800萬,第一次購屋的朋友,可多加利用!

  • 其他類型房貸產品
房貸商品其實有很多種,例如跟存款利率搭配的抵利型房貸,存筆大額資金即可用定存利息扣抵部分房貸利息;也有特別提給軍公教人員的優利貸款;指數型房貸,房貸利率隨著基準利率上下起伏波動;亦有理財型房貸或是雙週繳款的房貸,各有特色,可視您的需求選擇。

申請房貸前,亦可致電至您常往來的銀行(薪轉行/信用卡發卡行)先行了解房貸商品,考量的第一順位為可核貸金額與利率(有無首購優惠),再來是寬限期/綁約期,多問問就有心得,而最後記得平時請維護良好的信用評等,信用卡要按時繳款(繳全額評分高),信用不要過度擴張(借太多信貸),就可以享有優質利率與房貸條件囉!

印象中曾有代書提說,不要同時遞太多家銀行去進行核貸申請,這樣反而容易扣分,因為銀行都會向聯徵中心查詢您的信用評等,太多家去查詢卻沒有撥貸成功,會有疑義。

雖現行狀況有無異動並不確定,但通常寫太多家房貸申請書也是很辛苦,有些銀行也會收取部分費用,所以決定好再遞件吧!

  • 其他費用(稅負/代書)
一般透過房仲買賣,代書費會由買方支付,相關稅負也多由買方支付,然賣方影響較大的為土地增值稅,一般新屋之間的買賣較無差異,如為中古屋,尤其是高房價(地價)地區就需思考在售價之中。另購屋時要支付的稅負,也可在看屋出價前,請仲介先預估參考。仲介配合的代書也多有搭配的銀行,也可試著詢問了解。記得房屋購入後,會有房地合一稅需要考量。

回顧一下,貸款前有哪些要考慮項目的呢?
  • 培養良好的信用評等
  • 思考月付金可負擔金額(建議在可支配所得的20%以內)
  • 預計貸款期數與該地區普遍可核貸成數(從銀行官網可試算)
  • 研究合適的房貸商品(先以常往來銀行考量)
  • 是否適用首購族優惠或軍公教貸款優惠
  • 是否有綁約期
  • 是否提供寬限期
  • 房貸開辦費用總計
  • 詢問週遭近期有辦理房貸親友之建議
  • 綜合各項評比後下決定
以上心得分享,主要是提供觀念給各位參考,各項稅負還是得以政府機關公告為準;房貸利率及條件則以各家銀行提供為準喔。

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