一直要找時間寫部落格友敲碗的話題,忙了一陣子終於有時間來大肆書寫一番。對經歷過租屋、買房、賣房、租屋、買房、賣房又租屋的阿莎來闡述這一題應該還算精彩。

買房的衝動點
  1. 長輩碎碎念:你在外面租房子,錢都繳給房東,太浪費啦!一定要先買間房,不管怎樣,以後要賣再說。
  2. 論及婚嫁前:爸媽說沒有房子沒有一個家的樣子,一起買房吧!
  3. 朋友都買房:咦,阿你怎麼那麼久都不買房?不覺得可惜喔?
長輩說的有錯嗎?結婚買房很應該吧!單身又不是罪,跟買房有什麼關係呢?

買房迷思一:房子一定要一次買到位?
結婚後,會生兩個小孩的話,房子內要有三個房間才夠喔,不然以後換房超級麻煩的,又有多重費用要支付。

夫妻工作的地點都在同一地區,平均月薪合計有十萬元以上時,考慮買房會比較實在;舉例來說,在台北市內買一間屋況可以的房子,起跳價約是一千萬(以20初頭坪/中古屋/老公寓計算),買房後要負擔二十年房貸(老公寓屋齡過高,不一定貸得到三十年貸款),尚未計上生活費/保險費/小孩養育費跟教育支出,再加上臨時性其他支出,一時還真換算不出來多長時間才能付完房貸。

解析:要買房其實不用一次硬買到位,除非能運用現金超過房子總價預算3成(買房後一定要預留一些現金,避免變房奴),每月房貸加管理費總支出萬萬不可超出可支配所得的20%

從小房先入手再換到大房,彈性高,進可攻退可守;負擔500萬房貸跟負擔800萬房貸利息差,跟居住年限相乘,來扣抵第二次購屋的轉換成本(仲介費/搬家/修繕新屋),跟先買大房負擔800萬的房貸,壓力會小很多

買房迷思二:不管幾個人住就是要買大房?
因為高房價的關係,市場的主流約莫從三年前已經轉成兩房,一般小家庭平均養育一個小孩,或是根本不生,兩房足以;兩房的產品因為總價低,出售期是最短的。權狀坪數40-50坪大房反而因總價過高不好脫手。(因M型化社會,豪宅市場反而不一樣,有高端客戶層持續流動及消費。)

解析:買房最重要的是地點地點地點(很重要所以寫三次),再來是總價!

買房迷思三:市區買不起,買遠一點通勤應該還行?
有捷運到的地方,房價基本上有一定的水準(都不便宜!),大台北地區新房有機會成交價低於35萬一坪的地區,主要落在林口、淡水、三峽、樹林、鶯歌、五股泰山、新店、深坑、汐止這些地區;上下班來回交通時間建議合計是在一個半小時內,先算一算通勤的時間,您還可以多做那些事?

解析:通勤路上可以看書,可以補眠,如果靠近婆婆家或是娘家,有人可以隨時救援,交通時間在可接受範圍內,上述地點則可納入考慮但如果交通來回時間合計超過兩個小時,真的辛苦,下班後能再進修的可能性也降低,短期看不出差異,長期實有差別,不可不思量呀!


那買房前可以先做那些功課? 

  • 了解買氣
這些年,內政部不動產資訊平台上提供了很多項數據可以查詢,從價格指標可以查看近期的買氣,好幾年前政府頒出奢侈稅祭高房價(後來的房地合一稅)後,房價就像坐溜滑梯般一路下滑。一直到105年及106年之間落到一個相對低點;那時候的自住客都不敢入場,一直關注到底房價會不會下跌,截至目前看來房市已逐漸回溫,價格指數與成交數都默默上揚,未來房價漲的空間就要看各地區的發展性,整體而言,應該是議價空間有限,上漲空間也有限的情況


  • 區域行情調查
內政部實價登錄平台,絕對是有買屋計畫時,需再三瀏覽的房產交易價格查詢網站,一般代書上網登記買賣交易會有一點時間差,建議是一次直接調齊近5年的交易資料來做為房價的參考。做為未來出價的參考指標
先按下搜尋旁的多條件按鈕
把想查詢的條件登入後,按下搜尋鈕即可完成

  •  與房仲打好關係
一開始都沒有認識房仲業務的話,親友轉介是個方式,也可上591或各大房仲網的網站查詢到好物件後,再進行看屋的動作,通常房仲大品牌像是信義房屋永慶房屋,因內控跟員工訓練要求高,一般銀行核貸下來的額度較高,是業界的隱規則;但其他房仲品牌則有其他優勢,像是仲介費的彈性較高,能不能遇到好業務就要靠緣分了。一般仲介費最高是買賣雙方合計收成交總價之6%,最低是1%-2%


  •  基本格局/風水概念
買房可謂人生大事之一,房子買了當然希望住進去後,心情好睡飽飽發大財,先研究設計及風水基本概念,像是室內格局方正、通風性佳、廁所有對外窗,再來還要看建商、建材正所謂喜歡的物件,看屋時要挑不同時機點去看,下雨天看潮濕漏水、晚上看鄰居跟週邊街道,曾有人說,看過100間房子後,就會有心得,功課做足很重要,買房沒有隨時退貨的可能,辛辛苦苦存下的錢記得愛惜喔!

買房有那些優缺點呢?

優點:安心又有歸屬感
有一間屬於自己的房子,會有一種安心感,不用擔心房東隨時要取回房子的狀況發生,另一個好處,是很好存錢,因房貸每個月要固定時間繳,人有還款壓力,就會激發出賺錢潛能,對阿莎本人來說,這個安心感在所有因素內佔比很高,所以未來我們還是會走買房的路線

缺點:變現速度慢;不時有額外支出
雖因通膨因素,房價每年會微幅上漲,像是以前二十年前吃一碗麵25元,現在吃一碗麵要40元起跳,現實的社會環境下,現在你買的房未來是否能如實變現?會有風險,當然自住就較無這個疑慮,只要把緊急預備金備好,就不大用擔心

買房後時不時會有屋內修繕或是公共空間修繕的費用產生,費用可大可小,而天災人禍,則不可預期,這些都是買房後不可避免要承擔的風險


買房跟租房哪個比較好呢?

第一個步驟:
先找出每個月能負擔的房貸或是租金?善用銀行提供的工具

看到好物件,出價前可以委請往來銀行代為評估可核貸金額作為出價的參考依據(平常要跟在金融業的朋友打理一下關係呀);找尋房貸銀行跟使用哪些條件,也是門學問,有機會再來寫文分享了


第二個步驟:
先想好要在哪個區域久待,有沒有結婚的計劃(記得要跟另一半討論喔!),未來小朋友想就學的學區會在哪一帶;如果都先有想法了,再來比較該區域的租金跟房價,多看幾間物件,心裡就會有數了

第三個步驟:
超級比一比,購屋或租屋前有沒有機會跟家人同住共同分擔費用?可以就一起,不可以就各自住,租房有沒有機會租親朋好友的房?可以幫忙顧房子,讓房東開心,自己也有機會少負擔一些費用;這些都沒有好壞,只有取捨;再者,買房跟租房的優點跟缺點,依重要性依據列出,檢視看看自己或是另一半完全不能妥協的點,那些點則可以放棄

上面都思考過了,我想買房或是租房對您應該就不是件難題了。如果喜歡的地區,有好的租屋物件,可以先租房一段時間,先觀察附近居住環境後再決定是否購屋,也是個好選擇

祝福大家都能住到喜歡的好房!

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