人生課題大哉問，買房還是租房好之實用攻略

一直要找時間寫部落格友敲碗的話題，忙了一陣子終於有時間來大肆書寫一番。對經歷過租屋、買房、賣房、租屋、買房、賣房又租屋的阿莎來闡述這一題應該還算精彩。

買房的衝動點

1. 長輩碎碎念：你在外面租房子，錢都繳給房東，太浪費啦！一定要先買間房，不管怎樣，以後要賣再說。
2. 論及婚嫁前：爸媽說沒有房子沒有一個家的樣子，一起買房吧！
3. 朋友都買房：咦，阿你怎麼那麼久都不買房？不覺得可惜喔？

長輩說的有錯嗎？結婚買房很應該吧！單身又不是罪，跟買房有什麼關係呢？

買房迷思一：房子一定要一次買到位？

結婚後，會生兩個小孩的話，房子內要有三個房間才夠喔，不然以後換房超級麻煩的，又有多重費用要支付。

夫妻工作的地點都在同一地區，平均月薪合計有十萬元以上時，考慮買房會比較實在；舉例來說，在台北市內買一間屋況可以的房子，起跳價約是一千萬（以20初頭坪／中古屋／老公寓計算），買房後要負擔二十年房貸（老公寓屋齡過高，不一定貸得到三十年貸款），尚未計上生活費／保險費／小孩養育費跟教育支出，再加上臨時性其他支出，一時還真換算不出來多長時間才能付完房貸。

解析：要買房其實不用一次硬買到位，除非能運用現金超過房子總價預算3成（買房後一定要預留一些現金，避免變房奴），每月房貸加管理費總支出萬萬不可超出可支配所得的20%。

從小房先入手再換到大房，彈性高，進可攻退可守；負擔500萬房貸跟負擔800萬房貸利息差，跟居住年限相乘，來扣抵第二次購屋的轉換成本（仲介費／搬家／修繕新屋），跟先買大房負擔800萬的房貸，壓力會小很多。

買房迷思二：不管幾個人住就是要買大房？

因為高房價的關係，市場的主流約莫從三年前已經轉成兩房，一般小家庭平均養育一個小孩，或是根本不生，兩房足以；兩房的產品因為總價低，出售期是最短的。權狀坪數40-50坪大房反而因總價過高不好脫手。（因M型化社會，豪宅市場反而不一樣，有高端客戶層持續流動及消費。）

解析：買房最重要的是地點、地點、地點（很重要所以寫三次），再來是總價！

買房迷思三：市區買不起，買遠一點通勤應該還行？

有捷運到的地方，房價基本上有一定的水準（都不便宜！），大台北地區新房有機會成交價低於35萬一坪的地區，主要落在林口、淡水、三峽、樹林、鶯歌、五股、泰山、新店、深坑、汐止這些地區；上下班來回交通時間建議合計是在一個半小時內，先算一算通勤的時間，您還可以多做那些事？

解析：通勤路上可以看書，可以補眠，如果靠近婆婆家或是娘家，有人可以隨時救援，交通時間在可接受範圍內，上述地點則可納入考慮。但如果交通來回時間合計超過兩個小時，真的很辛苦，下班後能再進修的可能性也降低，短期看不出差異，長期實有差別，不可不思量呀！

那買房前可以先做那些功課？ 

• 了解買氣

這些年，內政部不動產資訊平台上提供了很多項數據可以查詢，從價格指標可以查看近期的買氣，好幾年前政府頒出奢侈稅祭高房價（後來的房地合一稅）後，房價就像坐溜滑梯般一路下滑。一直到105年及106年之間落到一個相對低點；那時候的自住客都不敢入場，一直關注到底房價會不會下跌，截至目前看來房市已逐漸回溫，價格指數與成交數都默默上揚，未來房價漲的空間就要看各地區的發展性，整體而言，應該是議價空間有限，上漲空間也有限的情況。

• 區域行情調查

內政部實價登錄平台，絕對是有買屋計畫時，需再三瀏覽的房產交易價格查詢網站，一般代書上網登記買賣交易會有一點時間差，建議是一次直接調齊近5年的交易資料來做為房價的參考。做為未來出價的參考指標。

先按下搜尋旁的多條件按鈕

把想查詢的條件登入後，按下搜尋鈕即可完成

•  與房仲打好關係

一開始都沒有認識房仲業務的話，親友轉介是個方式，也可上591或各大房仲網的網站查詢到好物件後，再進行看屋的動作，通常房仲大品牌像是信義房屋與永慶房屋，因內控跟員工訓練要求高，一般銀行核貸下來的額度較高，是業界的隱規則；但其他房仲品牌則有其他優勢，像是仲介費的彈性較高，能不能遇到好業務就要靠緣分了。一般仲介費最高是買賣雙方合計收成交總價之6%，最低是1%-2%。

•  基本格局／風水概念

買房可謂人生大事之一，房子買了當然希望住進去後，心情好睡飽飽發大財，先研究設計及風水基本概念，像是室內格局方正、通風性佳、廁所有對外窗，再來還要看建商、建材。正所謂喜歡的物件，看屋時要挑不同時機點去看，下雨天看潮濕漏水、晚上看鄰居跟週邊街道，曾有人說，看過100間房子後，就會有心得，功課做足很重要，買房沒有隨時退貨的可能，辛辛苦苦存下的錢記得愛惜喔！

買房有那些優缺點呢？

優點：安心又有歸屬感
有一間屬於自己的房子，會有一種安心感，不用擔心房東隨時要取回房子的狀況發生，另一個好處，是很好存錢，因房貸每個月要固定時間繳，人有還款壓力，就會激發出賺錢潛能，對阿莎本人來說，這個安心感在所有因素內佔比很高，所以未來我們還是會走買房的路線。

缺點：變現速度慢；不時有額外支出
雖因通膨因素，房價每年會微幅上漲，像是以前二十年前吃一碗麵25元，現在吃一碗麵要40元起跳，現實的社會環境下，現在你買的房未來是否能如實變現？會有風險，當然自住就較無這個疑慮，只要把緊急預備金備好，就不大用擔心。

買房後時不時會有屋內修繕或是公共空間修繕的費用產生，費用可大可小，而天災人禍，則不可預期，這些都是買房後不可避免要承擔的風險。

買房跟租房哪個比較好呢？

第一個步驟：
先找出每個月能負擔的房貸或是租金？善用銀行提供的工具

• 計算每個月的月付金（房貸利率近期普遍在1.7%上下；看個人條件)
• 找出購屋區域可行總預算 (銀行提供的資料通常較保守，可視個人能力調整)

看到好物件，出價前可以委請往來銀行代為評估可核貸金額作為出價的參考依據（平常要跟在金融業的朋友打理一下關係呀）；找尋房貸銀行跟使用哪些條件，也是門學問，有機會再來寫文分享了。

第二個步驟：
先想好要在哪個區域久待，有沒有結婚的計劃（記得要跟另一半討論喔！），未來小朋友想就學的學區會在哪一帶；如果都先有想法了，再來比較該區域的租金跟房價，多看幾間物件，心裡就會有數了。

第三個步驟：
超級比一比，購屋或租屋前有沒有機會跟家人同住共同分擔費用？可以就一起，不可以就各自住，租房有沒有機會租親朋好友的房？可以幫忙顧房子，讓房東開心，自己也有機會少負擔一些費用；這些都沒有好壞，只有取捨；再者，買房跟租房的優點跟缺點，依重要性依據列出，檢視看看自己或是另一半完全不能妥協的點，那些點則可以放棄。

上面都思考過了，我想買房或是租房對您應該就不是件難題了。如果喜歡的地區，有好的租屋物件，可以先租房一段時間，先觀察附近居住環境後再決定是否購屋，也是個好選擇。

祝福大家都能住到喜歡的好房！

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